Ley de Condominios CDMX: Todo lo que necesitas saber (2026)
Qué dice la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la CDMX. Asambleas, cuotas, fondo de reserva, administrador y sanciones. Guía práctica para administradores.
CondoAdmin
Equipo Editorial
Aviso legal: Este artículo es una guía práctica para administradores. No sustituye la lectura del texto legal completo. Consulta la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles en el portal del Congreso de la Ciudad de México.
Si administras un condominio en la Ciudad de México, tienes a tu favor la ley condominal más completa del país — y en tu contra las obligaciones más claras que no puedes ignorar. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles define exactamente qué puedes hacer, qué no puedes hacer y qué consecuencias tiene incumplir.
Esta guía te explica lo que la ley establece y, más importante, lo que eso significa para tu operación día a día.
Los tres órganos de gobierno: quién decide qué
La ley reconoce tres figuras. Entender el rol de cada una te evita conflictos.
La Asamblea General: la autoridad máxima
La asamblea no es una junta de información — es el órgano que toma las decisiones que te obligan a ti y a todos los condóminos, incluso a los que no asistieron o votaron en contra. Si necesitas cambiar las cuotas, aprobar una obra mayor o remover a un proveedor caro, eso pasa por asamblea. Si lo haces sin ella, cualquier condómino puede impugnar el acuerdo.
Asamblea ordinaria: obligatoria al menos una vez al año. Sus temas típicos son el informe del administrador, la aprobación del presupuesto y la fijación de cuotas para el siguiente período.
Asamblea extraordinaria: cuando hay algo urgente que no puede esperar a la ordinaria — una emergencia mayor, una demanda, un conflicto que requiere decisión colectiva.
Cómo convocarla correctamente:
La convocatoria la puede hacer el administrador, el comité de vigilancia, o un grupo de condóminos que representen al menos el 25% del valor del condominio. Necesitas publicarla con al menos 8 días naturales de anticipación para ordinarias y extraordinarias, y 3 días para extraordinarias urgentes.
La convocatoria tiene que incluir el orden del día. Este punto es crítico: si en la asamblea se toma un acuerdo sobre algo que no estaba en el orden del día, ese acuerdo es impugnable. Si necesitas que se apruebe algo específico, ponlo en la convocatoria.
Quórum:
- Primera convocatoria: más del 50% de los condóminos (o del porcentaje de valor que representen según escrituras)
- Segunda convocatoria: válida con los asistentes que haya, sin mínimo
Esto es importante: si a la primera asamblea no llegan suficientes personas, no canceles ni te rindas. Convoca segunda. En la segunda asamblea puedes tomar acuerdos válidos aunque solo asistan tres personas. Muchos administradores no aprovechan esto y se quedan meses sin poder tomar decisiones porque "no hay quórum".
El Administrador: ejecutor, no dueño
El administrador es el representante legal del condominio ante terceros y el ejecutor de lo que la asamblea decide. Esa distinción es fundamental: ejecutas acuerdos, no los tomas unilateralmente.
Quién puede ser administrador: cualquier persona física mayor de edad o una persona moral (empresa). No necesitas ser condómino, aunque el reglamento puede exigirlo. No se requiere certificación ni título profesional.
Lo que tienes que hacer obligatoriamente:
- Recaudar las cuotas y depositar los fondos en una cuenta bancaria exclusiva del condominio — no en tu cuenta personal, no en la cuenta de otro condominio que administres
- Ejecutar los acuerdos de asamblea, incluso los que no te gusten
- Rendir un informe de ingresos y egresos ante la asamblea al menos una vez al año
- Conservar el archivo del condominio: escritura constitutiva, libro de actas, contratos de servicios, estados de cuenta, comprobantes de gasto
- Contratar seguros del inmueble cuando la asamblea lo apruebe
Lo que no puedes hacer:
- Disponer del fondo de reserva para gastos de operación ordinaria
- Contratar obras mayores sin autorización de asamblea
- Cerrar o bloquear el acceso de un condómino a su unidad, aunque tenga adeudos
- Tomar decisiones que la ley reserva a la asamblea
Remoción: la asamblea puede removerte en cualquier momento con mayoría de votos. No necesita causa específica. Si la mayoría decide cambiarte, tienes que entregar el archivo y los fondos.
El Comité de Vigilancia: tus auditores internos
La ley lo contempla como órgano optativo pero su existencia es muy recomendable. Está integrado por condóminos y su función es supervisarte a ti como administrador. Puede revisar los libros contables, pedir estados de cuenta, convocar asamblea extraordinaria si no lo haces cuando es necesario, y presentar su propio informe a la asamblea ordinaria.
Si tienes un comité de vigilancia activo, úsalo a tu favor: que revisen tus cuentas periódicamente te protege de acusaciones de mal manejo. Un comité que firma el informe financiero es un respaldo.
Cuotas: cómo funcionan y qué puedes hacer cuando no pagan
Cuotas ordinarias
Se aprueban en la asamblea ordinaria anual. Cubren los gastos recurrentes del condominio: limpieza, vigilancia, electricidad de áreas comunes, mantenimiento de equipos, administración. Cada condómino paga en la proporción que establece su escritura de propiedad — generalmente proporcional al área de su unidad respecto al total.
Cuotas extraordinarias
Para gastos que no estaban en el presupuesto original. Una reparación urgente, una mejora aprobada, una emergencia. Requieren aprobación en asamblea con el quórum correspondiente. No puedes cobrarlas unilateralmente.
El fondo de reserva
Este es uno de los puntos donde más condominios en CDMX incumplen la ley, y también donde más problemas se generan. La ley obliga a constituir y mantener un fondo de reserva. No es opcional.
Para qué sirve: cuando se rompe la bomba de agua, hay que impermeabilizar el techo, o falla el elevador, el fondo de reserva te permite actuar de inmediato sin convocar una asamblea de emergencia y pedir una cuota extraordinaria que a nadie le gusta pagar. Los condominios sin fondo de reserva siempre están en modo crisis.
Cómo debe manejarse:
- En cuenta bancaria separada de la cuenta de operación ordinaria
- Solo se usa para gastos extraordinarios o emergencias, con aprobación de asamblea
- El monto mínimo lo define la asamblea; lo común es entre el 5% y el 15% de las cuotas ordinarias mensuales
Cuando un condómino no paga
El condómino moroso no deja de tener derechos por no pagar — pero sí pierde algunos. Esto es lo que puedes hacer legalmente:
- Aplicar recargos por mora — el porcentaje lo fija el reglamento interno; si no lo fija, no tienes respaldo legal para cobrarlos
- Suspender el derecho de voto en asamblea — puede asistir, puede hablar si la asamblea lo permite, pero no puede votar mientras tenga adeudos
- Suspender el uso de áreas comunes no esenciales — salón de eventos, alberca, gimnasio; pero no los elevadores ni el acceso a su unidad
- Iniciar cobro judicial — ante los juzgados civiles de la CDMX
Lo que está estrictamente prohibido: negarle el acceso a su departamento, bloquear los elevadores, cortar servicios esenciales como el agua. Aunque el vecino deba un año de cuotas. Si lo haces, el incumplimiento legal es tuyo, no suyo.
El reglamento interno: tu instrumento de gestión
La ley define el marco. El reglamento interno define cómo funciona tu condominio específico. Sin un buen reglamento, tienes conflictos sin reglas claras.
Para ser válido tiene que:
- Ser aprobado en asamblea con el quórum requerido
- No contradecir la ley — lo que dice la ley siempre prevalece
- Inscribirse en el Registro Público de la Propiedad cuando se incorpora a la escritura constitutiva
Lo que debe cubrir tu reglamento:
- Horarios de uso de áreas comunes (alberca, salón, gimnasio)
- Política de mascotas, ruido y mudanzas
- Procedimiento para reportar incidencias
- Porcentaje de recargo por mora (sin esto no puedes cobrar recargos)
- Sanciones y el procedimiento para aplicarlas
Sanciones: cómo aplicarlas correctamente
La ley faculta a la asamblea a imponer sanciones a los condóminos que violen el reglamento o los acuerdos de asamblea. Las sanciones típicas son amonestación escrita, multa económica, y suspensión del uso de áreas comunes no esenciales.
Para que una sanción sea válida, tiene que estar documentada y notificada al condómino. No puedes simplemente suspender el acceso a la alberca sin una notificación previa. El proceso correcto es: detectar la infracción, notificar por escrito al condómino, darle oportunidad de responder, y aplicar la sanción documentando todo.
Checklist para administradores en CDMX
- Cuenta bancaria exclusiva del condominio abierta (no tu cuenta personal)
- Fondo de reserva constituido en cuenta separada
- Asamblea ordinaria celebrada al menos una vez al año con convocatoria de 8 días
- Informe de ingresos y egresos presentado en asamblea y firmado en el libro de actas
- Reglamento interno vigente, aprobado en asamblea y accesible a todos los condóminos
- Libro de actas actualizado con las firmas de los asistentes a cada asamblea
- Contratos de servicios (vigilancia, limpieza, mantenimiento) vigentes y en el archivo
Recursos adicionales
CondoAdmin
Administra tu condominio sin complicaciones
Cuotas automaticas, pagos en linea, asambleas digitales y control de accesos. Todo en un solo lugar.
Probar gratisArticulos relacionados
Ley de Condominios en Chihuahua: Código Civil y Reglamento Interno (2026)
Cómo regula Chihuahua los condominios a través del Código Civil estatal. Asambleas, administrador, cuotas y rol central del reglamento interno en Chihuahua y Ciudad Juárez.
Ley de Condominios en Hidalgo: Libro de Actas, Cuotas y Administrador (2026)
Qué establece la Ley de Propiedad Condominal de Hidalgo. Libro de actas obligatorio, cuotas anticipadas, comité de auditoría y administrador en Pachuca.
Ley de Condominios Baja California: Guía para Tijuana y Ensenada (2026)
Qué establece la Ley del Régimen de Propiedad en Condominio de Baja California. Administración profesional, asambleas remotas, cuotas y fondo de reserva en Tijuana y Ensenada.